Как присоединить новый фундамент к старому. Новый дом на старом фундаменте Не капитальное строительство на старом фундаменте
Советами по строительству дома на старом фундаменте или усилению существующего с читателями журнала делится генеральный директор компании «Леонтьев и партнеры» Алексей Леонтьев.
Строить свой дом на нем или не рисковать и заложить новый? Да, эти вопросы не назовешь простыми для неподготовленного застройщика, ведь и профессиональные строители не всегда могут сразу дать правильный совет.
Попробуем разобраться, какие мероприятия необходимо выполнить, чтобы принять верное решение.
При строительстве современного коттеджа в зависимости от реальных инженерно-геологических условий участка и конструктивного решения фундамента стоимость «нулевого цикла» может достигать 30% от стоимости «коробки» дома.
Казалось бы, в случае использования существующего фундамента экономия налицо. Но не стоит забывать и о достаточно большом риске. Ведь неизвестно, насколько профессиональными были рабочие, строившие фундамент, качественные ли материалы при этом использовались, была ли выполнена необходимая подготовка под фундамент, находится ли подошва фундамента ниже глубины промерзания и т. п.
Часто отсутствует проектная и исполнительская документация.
Для минимизации риска необходимо произвести обследование фундамента силами специализированной фирмы. Экономить на проведении такого обследования не стоит. Затраты, необходимые для ремонта и эксплуатации дома, построенного на ненадежном фундаменте, во много раз превышают стоимость услуг по обследованию.
Цель обследования – установить техническое состояние конструкций фундаментов и грунтов в основании фундаментов, и ответить на следующие вопросы:
1. Могут ли существующие фундаменты обеспечить в дальнейшем нормальные условия эксплуатации объекта или необходимо их переустройство, усиление и т. д.?
2. Какие конструктивные элементы фундамента могут быть сохранены и какие подлежат разборке и восстановлению?
3. Как устранить выявленные деформации фундамента?
4. Можно ли осуществить пристройку к существующему фундаменту и как избежать возможных деформаций при устройстве новых фундаментов около существующих?
В зависимости от реальных условий строительной площадки в ходе обследования могут быть поставлены и другие вопросы.
По результатам обследования специалисты сделают заключение о возможности использования старого фундамента, при необходимости предложат рекомендации по его усилению.
Что делать, если усиление все-таки необходимо?
В условиях индивидуальной застройки наиболее часто используются следующие методы:
1. Расширение фундаментов. Суть этого метода состоит в увеличении размеров подошвы фундаментов.
Технология производства таких работ примерно следующая: сначала отрывается грунт со всех сторон фундамента до отметки подошвы. При необходимости устанавливается вертикальное крепление стенок котлована, его ширина с одной стороны на уровне подошвы – до 1м. После этого обнажившиеся боковые грани фундамента тщательно очищаются от грунта и на них делаются насечки для лучшего сцепления бетона с материалом фундамента. Основание под расширение тщательно подготавливают, втрамбовывая щебень в грунт. После установки опалубки и монтажа арматуры производится бетонирование.
2. Восстановление сборных фундаментов. В фундаментах сборного типа, например, из часто применяемых фундаментных блоков ФБС, нередко происходит разрушение швов. Восстановить такие фундаменты можно или методом смолизации, или цементизации: приготовленные ремонтные смолы и растворы инъецируют с помощью гидравлического насоса внутрь трещин и швов.
3. Усиление фундаментов инъецированием. Этот способ часто применяют, когда на участке имеется бутовый фундамент с расслоениями, но с сохранившейся конфигурацией. В фундаменте пробуривают отверстия на расстоянии 50–100 см друг от друга; промывают их водой до полного ее осветления; в фундамент заглубляют инъекторы, которые располагают в шахматном порядке с шагом 50–100 см, под давлением нагнетают раствор; процесс инъецирования заканчивают при прекращении поглощения раствора конструкцией фундамента.
4. Замена участков фундаментов. Способ применяется при необходимости замены участка существующего фундамента. При этом одновременно могут проводиться работы с шагом, на участках через 4–5 м. На соседнем участке работы возобновляются не ранее 7 дней после окончания работ на предыдущем.
5. Усиление фундаментов с помощью свай. Этот способ осуществляется путем устройства свай по контуру фундамента. В условиях коттеджного строительства целесообразно использование буронабивных свай. Их устраивают по следующей технологии: в грунте основания ручным или механическим буром пробуривают скважины до необходимой глубины. В скважины монтируют обсадные трубы (можно использовать асбестоцементные), которые играют роль несъемной опалубки. В трубу вставляют арматуру и производят бетонирование. После устройства свай их объединяют ростверком.
При обследовании фундаментов нередко обнаруживается, что гидроизоляция или нарушена, или просто отсутствует. В этом случае необходимо проводить комплекс мероприятий по восстановлению или устройству гидроизоляции.
Итак, теперь вы знаете, как подойти к решению вопроса об использовании старого фундамента при новом строительстве. Выполнив все необходимые мероприятия, взвесив все риски и произведя необходимые экономические расчеты, вы сможете принять верное решение.
«Землевладелец Северо-Запада»,
№ 4(22), 2007 г.
Чаще всего люди, получившие дом в наследство, получают его уже в таком состоянии, что остается только одно – снести старые стены и возвести на их месте новые. Иногда бывает и такая ситуация: при строительстве дома на неосвоенном участке большая часть денежных средств расходуется на подвод к жилищу всех коммуникаций (вода, электричество, газ) и оформление официальных документов.
Этой проблемы легко избежать, если приобретать участок (или дом под снос) с уже подведенными коммуникациями. К тому же на рынке недвижимости всегда можно натолкнуться на пару-тройку объявлений такого характера (бывает, что люди уже заложили фундамент и провели коммуникации, но потом у них произошла форс-мажорная ситуация, и тогда дом, вернее его «начало», срочно выставили на продажу). Главное, не упустить такую возможность.
Хорошо, когда на место сноса можно подогнать тяжелую технику, но иногда такой возможности нет. В таких случаях приходится производить снос вручную. О том, как сделать это правильно, и расскажет небольшое видео пособие
- Дата: 04-09-2014
- Просмотров: 1525
- Комментариев:
- Рейтинг: 28
Прежде всего нужно рассказать о том, как построить дом на старом фундаменте и в особенности — зачем это делают. Такая тенденция современного рынка коттеджного строительства, как рост цен на землю, вынуждает многих покупать участок земли с уже имеющимся домом. Однако жить в таком доме зачастую бывает невозможно и хозяева принимают решение снести дом. Дом сносят, а на его месте как свидетельство о прошлой постройке остается старый фундамент.
Конечно, его можно либо вырыть, либо закопать. Но зачем пренебрегать представившейся возможностью использовать бывший фундамент в качестве основы под новый дом? Ведь на него были потрачены средства, пусть даже и другим человеком. А возведение нового фундамента может отнять до 30% всей стоимости дома. Поэтому новый дом строить целесообразнее на месте старого основания — намного проще и выгоднее отреставрировать бывший фундамент, чем возводить новый.
Замена, ремонт и усиление фундамента
Отыскивание способов, усиливающих фундамент прежнего дома.
Если в старом доме до сноса наблюдалась перекошенность дверных и оконных проемов, это первый признак того, что фундамент придется ремонтировать, укрепляя или восстанавливая его полностью.
Такая процедура отличается от обычного ремонта тем, что повлечет значительную трату средств и привлечение сторонних специалистов.
Вернуться к оглавлению
Поиск причин разрушения фундамента
Разработано множество методов и способов для усиления старого . Хотя и появилось немало технологических новшеств, старые приемы уже прошли проверку временем. Они могут быть и дорогими, и дешевыми. Для поиска подходящего метода исходить нужно не из его стоимости, а из учета требований ремонта в каждом конкретном случае. Обязательно следование применяемой технологии.
Вернуться к оглавлению
Усиление ленточного фундамента
В качестве основания дома ленточный фундамент применяется чаще других типов. Его можно охарактеризовать как цельную структуру, однако некоторые его части допускают нагрузку в большем объеме, чем определено расчетными нормами. Такая конструкция основания дома подвержена локальным пучинистым явлениям. В результате чего появляется перекос постройки, так как на одной части давление будет несоизмеримо больше, чем на другом.
Как укрепить старую ленту? Все работы будут направлены на выравнивание воздействия подземных сил. Целесообразнее всего это осуществить посредством создания дополнительной площади фундамента дома. Работы начинают вести с той его части, где зафиксирован крен.
Сначала выбирают участок стены длиной около 2 м. Далее выполняют усиление основания под будущий дом по определенной схеме. Возле дома отрывают траншею.
Размеры ямы в глубину должны быть такими, чтобы нижняя граница поврежденной части оказалась выше дна ямы на 1 м.
Ширину нового основания рассчитывают исходя из полученных данных.
Часто она совпадает с шириной старого фундамента, но иногда новое основание закладывают шире старого в 1,5-2 раза.
Затем старый фундамент готовят для стыковки с новым. Для этого пробуривают отверстия под штробы и арматуру, куда будет залит новый бетон. После этого устраивают опалубку под новый фундамент, вяжут каркас из арматуры. В последующем его сцепят с имеющейся арматурой.
Когда каркас и дом связаны, заливают бетонный раствор, который проникает в штробы и цементирует куски арматуры. Потом ожидают полного застывания раствора. Затем новый фундамент закапывают и роют новую траншею. С одной стороны стены допускается работать только с одним участком. Для ускорения работ можно вести работы с другой стороны.
Все процедуры по дома нужно проводить в быстром темпе. Если здание будет простаивать в открытом виде долго, от этого оно просядет намного быстрее.
Вернуться к оглавлению
Укрепление фундамента дома, находящегося глубже границы промерзания
Бывает и такое , когда его подошва пролегает ниже границы промерзания грунта. Такой тип основания практически не испытывает на себе подъемного действия почвы. Однако с ним может произойти другая неприятность — грунтовые воды могут вымыть из-под него весь грунт. Этим можно объяснить необходимость и важность выполнения дренажных работ перед усилением старого фундамента.
Первым делом устанавливают дренажную систему, потом уже подвергшийся разрушительному воздействию грунтовых вод фундамент убирают. После этого переходят непосредственно к восстановительным и ремонтным работам.
Чтобы укрепить основание старого дома, выполняют ряд работ по аналогии с . По завершении работ рекомендуют обустроить дополнительную гидроизоляцию, чтобы вода не смогла нанести больший урон зданию.
Частенько жизнь подбрасывает сюрпризы, решение которых сопряжено с определенными сложностями. Одним из таких является получение или приобретение земельного участка с ветхой постройкой на нём. В этом случае жить в несовременной избушке мало хочется и возникает желание построить новый дом вокруг старого. О том, как это сделать правильно, в нашем материале ниже с подробным видео.
Сразу отметим, что подобное выполнение строительных работ в разы сложнее и затратнее в отличие от стандартной стройки на пустом месте. Поэтому стоит продумать и взвесить все до мелочей перед началом стройки. Единственной причиной, по которой стоит затевать возведение нового дома вокруг старого должно стать отсутствие жилья на время проведения всех монтажных работ. В этом случае семья живёт в старом здании, а вокруг него возводят новое.
Подготовительный этап работ
- Во-первых, стоит выяснить, стоит ли старый дом на кадастровом учёте. Если да, то необходимо обязательно снять его с учета. Иначе потом не оберетесь законной волокиты с построенным домом.
- Также стоит провести анализ грунта вокруг старого дома, чтобы максимально точно просчитать несущую нагрузку на новый фундамент и определить его будущий тип. Создание фундамента в этом случае можно проводить как по свайной технологии, так и по ленточной монолитной (в зависимости от типа грунта и материала, из которого будет будущий дом).
- Если новый дом будет строиться строго по контуру старого, и при этом новый фундамент будет связываться со старым, то нужно провести технический анализ старого основания. Чаще всего базисы, залитые в прошлом веке, не отвечают строительным стандартам и связку такого фундамента с новым делать смысла нет.
- Кроме всего прочего следует заранее заготовить строительный материал для возведения фундамента, определив его параметры.
Важно: для средней полосы России глубина ленты базиса должны быть от 80 см и более. При этом его ширина должна соответствовать ширине будущих стен в зависимости от материала, из которого будет строиться новый дом.
- Для нового дома при заливке лучше сделать и цоколь высотой 40-50 см. Поэтому рассчитать стройматериалы нужно и на него.
Монтируем фундамент
Итак, решение принято, строительные материалы на участок завезены. Начинаем работы.
- В первую очередь в соответствии с проектом дома копаем траншею под ленточный фундамент. Напомним, что новый дом может точно повторять контуры старого, а можно и спроектировать новую постройку, которую удачно возводят вокруг старого здания, позволяя ему вписаться в проект внутренних помещений таким образом, чтобы после его сноса можно было смело залить фундамент и там
- Подготовленную траншею хорошо уплотняют и насыпают на дно слой речного песка толщиной 10-15 см. Песок слегка увлажняют и трамбуют. Это будет своеобразная песчаная подушка, опора под ленту базиса.
- В траншею устанавливают деревянную опалубку, высота которой должна выступать над верхним краем траншеи на высоту будущего цоколя.
- Опалубка изнутри гидроизолируется рубероидом с таким расчетом, чтобы лента материала заходила на стенки опалубки.
- Необходимо обеспечить надежное армирование конструкции. Для этого из стальных прутов сечением 8-12 мм вяжут сетку, которую устанавливают по все в соте фундамента и цоколя. Важно именно проводить технологию вязки арматуры, поскольку сварка нарушает технологические и эксплуатационные свойства стали, что может привести к разрушению готовой конструкции впоследствии.
Важно: по углам фундамента пруты необходимо гнуть, но, ни в коем случае нельзя связывать пруты под прямым углом. Такая технология нарушит крепость будущего базиса под новый дом.
- В устроенную опалубку заливают готовый бетонный раствор, который в процессе заливки тщательно трамбуют строительным вибратором. При этом стоит следить, чтобы вибратор не касался арматуры, иначе есть риск нарушить вязку.
- Залитый раствор будет сохнуть от трех до четырех недель. В сухую жаркую погоду его лучше накрыть пленкой и периодически увлажнять, чтобы не допустить чрезмерного пересыхания бетона.
- После высыхания фундамент освобождают от опалубки и надёжно гидроизолируют контур битумной мастикой с обеих сторон. После этого можно провести обратную засыпку базиса и желательно, чтобы для этого была использована глина.
Монтаж стен
В зависимости от того, из какого материала будут стены нового дома, следует заготовить нужное его количество. При этом стоит позаботиться и о том, чтобы материала хватило и на возведение внутренних стен дома вокруг старого.
- Укладывать стены нового здания нужно не раньше, чем через полгода после заливки фундамента. Именно за это время базис наберет своей крепости. При этом первый ряд кладки или венца здания следует монтировать на слой гидроизоляции, уложенный поверх цоколя.
- Итак, начинаем возводить стены. Если дом будет кирпичным, то необходимо вести кладку с обязательным её армированием через каждые 4-5 рядов. Если же дом будет из бруса или оцилиндрованного бревна, то стандартно укладываем материал в чаши и ложи по типу конструктора.
Важно: чтобы при кладке стен нового дома в старом уровень естественного освещения был достаточным, необходимо сразу монтировать оконные проемы на этапе кладки стройматериала. Да и потом, ведь именно через окна впоследствии будет выноситься демонтированный дом.
- Высоту стен поднимаем в соответствии с проектным уровнем нового дома. При необходимости демонтируем крышу старого дома и накрываем её толстой пленкой.
Важно: если старый дом имеет печное или газовое отопление, стоит быть очень осторожными с трубой при демонтаже крыши. Она должна оставаться целой.
- Как только наружные стены дома готовы, можно выполнить строительство внутренних перегородок дома в том месте, где предположительно будет обустроено помещение под временное жилье на период сноса старого дома и окончания строительства нового. Для этого следует аккуратно демонтировать часть комнат старого дома и освободить пространство внутри новой коробки под устройство временного капитального жилья.
- Как только внутренняя кладка будет готова и достаточно просохнет (если это будет кирпич), можно монтировать потолочные балки и накрывать крышу комнаты временным плотным материалом.
Важно: после возведения стен новой комнаты необходимо подвести к ней электричество и отделать комнату внутри для качественного проживания в ней.
В готовое новое помещение переносят все вещи из старой избы и аккуратно демонтируют старый дом. Если изба деревянная, то её разбирают по бревну и аккуратно удаляют через дверные или оконные проемы новой постройки. Если же дом был кирпичный, то следует не спеша разбивать старую кладку и удалять строительный мусор наружу.
Окончание строительства
Стоит помнить, что после того как весь строительный мусор будет удален изнутри нового дома, можно закончить кладку всех внутренних стен. При этом под них или заливают новый фундамент (если проект дома отличается от старого), или возводят стены в соответствии со старым проектом по имеющемуся фундаменту. Но при условии, что базис крепок и надёжен. В противном случае придётся все же удалять старое основание и заливать контур по-новой.
На готовую ленту основания устраивают оставшиеся внутренние стены и укладывают потолочные балки или плиты перекрытия.
Важно: если дом строится из дерева, то ему нужно дать время на усадку. Это не меньше года. Поэтому можно смело возводить крышу над новым домом и временно проживать в одной из новых комнат, не занимаясь внутренней отделкой здания. По истечении времени можно приступить к внутренней отделке здания и подводке всех коммуникаций по все комнатам в соответствии с проектом.
Пол в новом доме можно устроить по лагам с обязательным утеплением пространства под ним. А можно залить стяжку. Все в зависимости от материала, который будет использован для выгонки стен новой постройки.
Важно: стоит также помнить и о том, что на период усадки деревянного коттеджа ставить оконные и дверные рамы не рекомендуется. Их может повести при усадке материала.
Таким образом, становится понятно, как построить новый дом на месте старого и при этом не потерять временное жилье на период строительных работ.
Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.
Построить дом даже на свободном участке - дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.
Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.
Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.
До основанья, а затем
Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.
Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически "умер"», - уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.
Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.
Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», - объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».
Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.
Снос или реконструкция?
Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», - говорит Юлия Севериненко.
Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», - предупреждает эксперт.
Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.
Снести, нельзя помиловать!
Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.
Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», - разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».
Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», - говорит Юлия Севериненко.
В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.
После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», - советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.